政策法律解读：老旧住宅加装电梯表决规则的数理关系及强制性规定
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政策法律解读：老旧住宅加装电梯表决规则的数理关系及强制性规定
谢存海
最高院、住建部联合发布的《老旧小区既有住宅加装电梯规则》第一条指出：“加装电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施的行为，是应由业主共同决定的事项，根据民法典第278条规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”民法典第1259条规定：“民法所称的’以上’、’以下’、’以内’、’届满’，包括本数；所称的’不满’、’超过’、’以外’，不包括本数。”
《无障碍环境建设法》第22条明确规定：“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，并发挥社区基层组织作用，推动既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。”第71条规定：“违反本法规定，造成人身损害、财产损失的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》中指出：“居民对小区实施改造形成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划 ; 改造方案应经法定比例以上居民书面(线上)表决同意后，方可开工改造。”
《聊城市既有住宅加装电梯办法》第六条规定：“既有住宅增设电梯应当听取该单元全体业主的意见，尤其应听取该单元增设电梯后在通行、采光、通风、噪声等方面受直接影响的相关业主意见。增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分业主同意。既有住宅增设电梯的，还应当由该单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主书面签署同意意见。”
《聊城市既有住宅加装电梯办法》第九条规定：“本单元同意加装电梯的业主应当就下列事项达成书面协议：（一）加装电梯的品牌、型号及工程施工方案；（二）加装电梯工程预算及建设费用分摊筹集方案；（三）确定电梯使用单位和投入使用后的电梯维保方式；（四）电梯投入使用后的运行能耗、维修保养、检验检测、保险等费用分摊筹集方案；（五）财政补助资金的分配使用；（六）对权益受损业主的补偿方案和补偿资金的分摊筹集方案。”
民法典第一百三十条规定：“民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。”第一百三十一条规定：“民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。”第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。” 最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典总则编若干问题的解释》第三条规定：“对于民法典第一百三十二条所称的滥用民事权利，人民法院可以根据权利行使的对象、目的、时间、方式、造成当事人之间利益失衡的程度等因素作出认定。行为人以损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益为主要目的行使民事权利的，人民法院应当认定构成滥用民事权利。构成滥用民事权利的，人民法院应当认定该滥用行为不发生相应的法律效力。滥用民事权利造成损害的，依照民法典第七编等有关规定处理。”
最高人民法院商全国人大社会建设委员会、司法部、住房和城乡建设部《对十三届全国人大五次会议第6150号建议的答复》中明确指出：“从立法上来看，民法典第278条将业主共同决定事项参与表决的范围由原物权法的全体业主参与表决修改为由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，这在一定程度上降低了业主共同决定事项的表决门槛，为老旧小区加装电梯事项在业主共同表决时能够顺利通过创造了有利条件。从各地法院司法实践看，各地法院对于老旧小区加装电梯这一关系民生的事项也是大力支持的。如重庆某法院判决的一起案件中，法院认为案涉楼房加装电梯事项，已经过该单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意，并依法履行了其他程序，故案涉楼房加装电梯施工符合法律规定。”
全国人大常委会法工委《立法技术规范（试行）（一）》第14条规定：“ ’应当’与’必须’的含义没有实质区别。法律在表述义务性规范时，一般用’应当’，不用’必须’。” 第15条规定：“ ’不得’、’禁止’都用于禁止性规范的情形。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典合同编通则若干问题的解释》第十八条规定：“ 法律、行政法规的规定虽然有“应当”“必须”或者“不得”等表述，但是该规定旨在限制或者赋予民事权利，行为人违反该规定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、解除权等民事权利的，人民法院应当依据法律、行政法规规定的关于违反该规定的民事法律后果认定合同效力。”民法典第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”民法典第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
根据以上法律政策规定，对于各户专有面积相同单元来说，在充分征求本单元全体业主意见的基础上，本着业主自愿原则，同意加装电梯的业主必须全部参与表决并书面签署同意意见，反对加装电梯的业主可以通过参与和不参与表决两种方式表达反对意见。理论上讲，只要同意业主达到2/3的3/4也就是全体业主的1/2以上（含1/2），表决结果即合法有效。但在具体表决实践中可能面临两种情况：
一是，如果全体业主参与表决，参与率=同意率+反对率，同意率+反对率=1，1—同意率=反对率，1—反对率=同意率。当反对率低于1/3时，同意率超过2/3，表决结果绝对合法有效。当反对率等于1/3时，同意率达到2/3合法有效（1—1/3=2/3）。道理很简单，参与率达到2/3合法有效，同意率达到2/3当然合法有效。当反对率超过1/3时，同意率不可能达到2/3，如果反对业主选择不参与表决，参与表决的业主就不可能达到2/3的法定基数要求，表决结果就不可能合法生效。
二是，如果反对业主不参与表决，参与率=同意率，不参与率=反对率，1—不参与率=参与率，1—不参与率=同意率。当不参与表决的业主达到1/3时，同意业主应当达到2/3且全部参与表决，表决结果才能合法生效（1—1/3=2/3）。
基于上述分析，无论反对业主是否参与表决，只要参与表决并书面签字同意加梯方案且履行出资义务的业主达到全体业主的2/3（1—不同意率1/3=同意率2/3，或者1—不参与率1/3=参与率2/3=同意率2/3），就同时具备了“2/3以上参与+3/4以上同意”两个条件，表决程序和表决结果均合法有效。
需要指出的是，有人认为“如果反对加装电梯的业主达到全体业主1/3，同意加装电梯的业主需要达到全体业主的3/4才有效”，这种观点是绝对错误的。因为，1/3+3/4=4/12+9/12=13/12。就是说，12户单元中需要有13户参与表决才能实现，这种情况根本不可能发生。《最高院关于民法典总则编若干问题的解释》第二十四条规定：“民事法律行为所附条件不可能发生，当事人约定为生效条件的，人民法院应当认定民事法律行为不发生效力; 当事人约定为解除条件的，应当认定未附条件。 民事法律行为是否失效，依照民法典和相关法律、行政法规的规定认定。”民法典第一百五十九条规定：“ 附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
概而言之，如果以单元全体业主参与表决为前提条件和计算基数，只要同意占比达到1/2，表决结果即合法有效；如果以占比2/3的业主参与表决为前提条件和计算基数，只要同意占比达到3/4，表决结果即合法有效；如果同意业主占比达到全体业主的2/3，无论反对加装电梯的业主是否参与表决，表决结果均合法有效。同意占比低于法定基础标准表决无效，达到法定基础标准合法有效，超过法定基础标准当然有效。
需要说明的是，加装电梯的决策过程既是决议行为又是合同行为。从表决程序也就是决议行为看，根据住建部、财政部、发改委文件规定，只要同意参与申请加装电梯的业主达到全体业主的2/3以上（包括2/3），也就是12户业主中的8、9、10、11、12户同意参与，作出的决议即可通过政府部门审查并纳入改造计划；从表决结果也就是合同行为看，只要在《加装电梯方案协议书》上书面签字同意履行出资义务的业主达到法定比例12X2/3X3/4=12X1/2=6户以上（包括6、7、8、9、10、11、12户），加装电梯协议即合法生效并可依法开工建设。
以12户单元各户专有面积相同为例，通过征求全体业主意见，如果反对加装电梯的业主达到1/3（12X1/3=4户）且不参与表决，同意申请加装电梯的业主必须达到2/3（12X2/3=8户）且全部参与表决，表决程序和表决结果才合法有效；如果反对加装电梯的业主参与表决且反对和弃权的业主达到1/3（12X1/3=4户），同意加装电梯的业主同样必须达到2/3（12X2/3=8户），表决程序和表决结果才合法有效；如果在加装电梯方案协议上书面签署同意意见的业主达到2/3的3/4或者全体业主的1/2以上，并通过政府部门联合审查，即可开工加装电梯。
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